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教你如何签订装修合同及补充协议,让你远离猫腻!!

2017-09-26 来源:装修伙伴网 阅读(5266)

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【如何选择装修公司】
      选择施工的装饰公司可以参照【由上到下的顺序】即:筛选装饰公司 → 在接受对方报价模式的情况下考察选定范围内的装饰公司(包括办公地点)→ 工地施工能力的考察 → 选定工长和设计师。顺序不可逆行。
第一步:【圈定装饰公司名单范围】 
  可以根据自己的消费能力定位,通过阅读的装修日记或市场考察等形式;因为光在工商注册的室内装饰类的公司、装饰部就有数千乃至上万家,所有自己的定位一定要明确,避免因为撒网太大消耗自己的时间。也可以来个装修公司招标,对招标的条件明确约定,一般确定考察范围后的公司数量不宜超过三家,需要具备的条件是:
  1、必须具备国家认可的有效的营业执照;
  2、有固定的办公地点,且近期不会出现大的变动;
  3、能够签署工商局监制的格式合同(不是装修公司自己制定印刷的);
  4、同意按照地方标准和相关国家标准验收;
  5、所提供的的材料(包括辅料)必须符合环保和质量要求;
  6、能够提供透明合理的装修报价(价格合理,太高未必品质高,太低未必实惠);
  7、承诺工期和售后服务(售后很重要,新同学往往会忽略这一点);
  能满足以上几个条件的,就基本靠谱了;圈定装饰公司范围之后,下一步就是通过考察施工能力,比较价格和服务来选定最后的中标对象(适合您家的装饰公司)了;


第二步:【考察施工——眼见为实】 
  建议从以下5个环节着手:(如果条件允许,最好由施工单位提供地址,自己抽时间随机探访,也叫突然造访,可以真实的反映现场情况)一般考察工地会遇到以下阶段,刚开工不久的,装修进行十余天的,装修过半的,接近完工的,已经入住的,但大同小异,可以根据以下环节有目的性、针对性的考察;(如果家里有懂一些装修知识的人士,考察效果会更好,考察结果会更有质量)
  1、看现场使用的材料是否符合环保要求,如果拿捏不准可以拍照或把品牌型号记录下来,在论坛发帖提问或找专业人士咨询;
  2、可以通过现场材料的码放、分类,现场卫生状况反映管理水平和能力;
  3、通过眼观,手摸了解工人的施工水平;大面儿的活基本没大区别,关键要看边角细节的处理;也可以跟施工师傅简单讨教一些问题作为沟通的体验;如果连您这非内行的都能发现很多问题,那这家施工可以不考虑选用了;
  4、可以根据大概开工日期感觉一下施工进度和人员安排是否合理;
温馨提示:
  5、如果已经入住或接近完工的,看涂料和壁纸效果应以目测为主,尽量不要用手摸或敲敲打打。


第三步:【考察情况做个简单工地考察笔记】 
  做笔记是为了便于横向比较,从用料品牌规格等级、施工技术水平、现场环境状况(包括卫生、材料码放)、施工人员的工作热情、施工工期进度评价、工长的组织协调沟通能力几个方面记录分析,如果能遇到业主,可以听听主人的中肯评价(温馨提示:一般非常非常满意的评价很可能有水分的)
第四步:【通过分析比较,选定工长和设计师】 
  最终家里的施工还是要落实到工长身上,在选工长这个环节上也要擦亮眼睛,有良好工作能力和修养的工长,会在遇到装修难题的时候想办法为业主解决困难,赚取合理的利润;反之,劣质的工长甚至黑心的工长则是夸大施工困难,推卸质量责任,还会经常给业主制造麻烦,唯利是图,野蛮施工、增加装修预算开支,所以选择一位值得优秀的工长至关重要。
您选定的工长要具备以下条件:
  1、 第一点,良好的沟通,这是非常重要的一点,您和您的家人不讨厌他,经过简单接触,如果您发现全家人或家里大多数人都讨厌他(工长),我建议您最好要求换个工长,因为即使他很努力,也很难赢得满意的结果。适合您家的工长,不一定要八面玲珑,最起码不应有沟通障碍;
  2、 第二点,守时,不尊重时间的人很难接触的;
  3、 第三点,专业,遇到问题肯站在管理的立场协助业主解决问题,不把质量和安全问题丢给业主;
  4、 第四点,不护短,出现问题不推卸、不掩盖,有错就改,就不是问题;
  5、 第五点,正直,为人正直,才能把重要的事情交付于他,同时工长在工人中可以服众;
  6、 第六点,诚信,尊重公司制度和名誉,不搞欺瞒业主和公司的小动作;
  7、 第七点,爱惜个人声誉,不贪小便宜;
  8、 第八点,重视售后服务,能够及时到位的安排维修;
  能做到以上几点,是最基本的底线,直观了解不到的环节,可以通过沟通了解,虽然您不会相面,凭直觉也可以有大概的感知。


  对施工方了解到现在,您就可以初步选定适合自己家的装饰公司和工长了,因为在装修合同中,公司法人、法人代表、设计负责人、施工负责人包括联系方式都是要填写清楚的;下一步:可以考虑审核预算、审核设计方案、签订装修合同了。


【如何签订装修合同】
 找到合适的装修公司,并不是您就可以万事无忧了,在签合同的时候,也马虎不得,在执行合同的时候,如果您发现有严重违反合同约定的行为,也不要忍气吞声,不能按合同约定履行合同义务的施工单位,可以按合同要求换人或终止合同,没有签合同就冒然开工的,是万万不可行的。


  据了解,很多家庭的装修,疏忽和吃亏都在合同上。中国人装修,讲面子,但往往到最后,还是丢了面子。最近经常遇到合同纠纷的求助,甚至有出现报警、对薄公堂的事件。打听一下身边的邻居,亲戚,朋友……有几个家庭装修没闹过磕磕绊绊呢?更多的是打掉牙齿和血咽,家丑不外扬,为的就是怕伤面子;正是这样,让一些不诚信的施工人员钻了空子,且屡试不爽。


  为什么会这样呢?咱拿着钱装修,咱是主角儿;不管是雇人施工还是买材料,为什么往往会事与愿违呢?简单归结为3句话:1、事先考察不仔细,草率决定;2、合同约定不详细,糊涂下单;3、合同执行不认真,大面儿上过得去就行。


  很多业主不明白,为什么要签装修合同?有的业主说不上来,有的业主说为了走个程序,约束双方。其实签合同主要是为了出现纠纷时维权用的。很多业主签订的装修合同或协议里,大概仅有20%是基本完整的,绝大多数存在信息不全,保障缺失,导致很多业主在家庭装修遇到问题的时候,维权困难。责任界定执行,因为缺少有效的文字约定,有的甚至只是一字之差,谬之千里。在这些无效的合同里面,有多数属于业主不懂合同,不懂法律导致的,所以建议业主在签订合同时一定要做好功课。


合同条款缺失比较普遍存在的问题主要有如下几点:
  1、合同双方信息不全,只填写了乙方代理人一个名字、一个电话,要严防对方"被辞职";
  2、工期约定填写不全,有的只写了开工日期,没写竣工日期;
  3、包工、料的形式没有约定清楚,造成界定责任困难;
  4、合同金额没写或没写全;
  5、最关键的验收标准,没写或随便写了一个合格(关于家庭装修,国家或地方是有验收规范的,每一条都有数值和文字规定)
  6、环保等级、安全事故责任谁承担没有约定;
  7、付款方式、时间没写,或写的不清楚,或约定比例不公平;
  8、违约责任没写或写的不清楚;
  9、争议解决方式,碍着面子没写,仲裁、法院,一个没选;
  10、有的业主没签竣工验收就入住了(默认合格风险)有的业主入住了没签保修合同。


  很多同学说装修陷阱太多,其实最可怕的是大家有权利自己不会用、不去用;签合同之前的考察调研做得不够是最大通病,有的纯粹就没合同,把自己上百万的房产安全和身家性命都寄托在对方的良心上,建议大家提前做好预防,做好责任的划分很重要。


  实际上,除了装修合同之外,还有和家装有关系的很多订购合同,大多数家庭签的也不全面,定做周期、验收办法、送货办法、验收标准、环保等级、违约责任、付款方式……太多的权力都放弃了,等到出现问题无处申诉时,后悔晚矣。


温馨提示:
  1、无论找谁装修,都一定要先考察施工能力,再签装修合同,合同必签。
  2、正规工商注册的装饰公司是优先选择的范畴,彼此有约束力。 
  3、签合同之前,先要确认认可对方的装修预算,至少认可对方的单价和预算工艺备注、用料标准;最好限制0增项或限制增项幅度。
  4、签合同的人一定要和装修公司的法人链上关系,最好有书面的委托书留存。
  5、水电先出设计图、预算再施工。
  6、必须有的合同约定要件:工程地址、双方信息、开竣工日期、合同总额、环保标准、验收标准、图纸水电路图出图时间方式、公平的付款方式付款时间节点、违约责任、材料采购方式、现场施工用电用水住人等安全措施和责任划分、争议解决方式、保修期限、竣工需要具备的条件等等。该盖章的地方一定要盖清楚。现场施工负责人要留身份证复印件和有效联系方式。
  7、尽量选择所在城市范围内注册的施工单位,避免出现严重问题法院执行难。
  8、遇事不用慌,按合同执行,原则问题不让步,宽容不纵容,隐忍不窝屈。

【如何签订补充协议】 


  其实论坛里各种版本的"补充协议"很多,而事实上"家装补充协议"的签定对装修队起到的约束作用并不明显,换句话说"家装补充协议"签订的意义——与其说是为了约束装修队的行为,倒不如说是为了让同学们自己知道装修期间"哪些环节更值得注意",现以死抗着同学整理的家装补充协议经验向大家加以介绍。


  "补充协议"一般来说约定是容易的,执行是困难的。协议执行的好坏跟个人对待装修的态度有直接的关系,还有另外的影响因素。比如协议各项条款的可行性直接决定协议最后的落实情况,大家不要以为你把补充协议的条款罗列的越详细,你对装修队的约束力就越强。即便你列出一个80条的补充协议,如果其中大部分条款的可操作性不大的话,这份协议最终的意义也只是"满足你心里需要的自我安慰"了。


  从另一方面看,我们也不要幻想着工长拿着你的"补充协议"很严肃的地跟工人们说:来!来!来!工友们,我们今天开个短会,传达一下业主这份"补充协议"的主要精神……这是从工长和工人的角度;从我们自己来说,同学们都知道,装修是很折磨人的,你自己都很难想象每天拿着"补充协议"?到工地对照落实的样子,因为精力有限,所以前期选对装修公司和工长本身具有的质量是很重要的。


  但是补充协议的签订还是有作用的,比如提醒业主和施工人员哪些是要注意的,同时一旦出现纠纷,补充协议也是维权证据的一部分。


一、《家装补充协议》样板
为了使甲、乙双方公正、公平的实现家居装饰工程交易,特制定本补充条款,交易双方遵守执行。


第一条: 施工方自行采购的材料须自觉按合同约定进料,对该工地材料质量、施工质量把关,实行自查自检;业主提供的材料,施工方也应检验后方可使用(施工方不能以业主提供材料质量问题推托施工质量问题,业主提供材料确有质量问题的须经业主签字认可后方可使用)。
第二条: 施工方须在下列关键工序完成后提前48小时通知甲方进行验收,验收合格后方可进行下一道工序施工:A、材料进场 B、细木工衬底工程 C、面板、实木收口 D、底漆、面漆 E、墙、顶面基础处理 F、吊顶工程龙骨面板 G、各部位板块铺贴 H、工程中期验收 I、工程竣工验收;以上分项工程未经业主验收,施工方擅自进行下一道工序施工,由此造成工料损失及质量问题的由施工方承担责任。


第三条: 施工方所供主材及数量清单:各种板材、龙骨、油漆、水泥、胶类、涂料、墙衬等必须与施工合同中材质约定相符并在进场时通知甲方进行核实,同时提供相关厂商发货凭证。


第四条: 项目变更须有文字约定,详细注明变更数量及价格并经业主签字认可方可作为结算依据。


第五条: 施工方所购材料须符合国家环保标准,业主所购材料施工方认为可能造成环保超标的应及时提出并办理相应手续,否则工程结束环保检测超标,施工方承担全部责任。


第六条: 保修期内如发现有严重变形或修复后影响整体美观的施工方应承担更换责任。


第七条: 竣工验收不超过2次,超过2次的每多验收一次业主扣罚施工方合同价的1%作为补偿,因施工方原因造成工期延误的,每天处罚合同价的1%。


第八条: 中期验收的标准为:木器制作结束;厨房、卫生间墙地砖铺贴结束;吊顶结束;墙面找平结束。


第九条: 禁止非本工地施工人员在现场进餐和私自留宿,由此造成的治安问题由施工方承担全部责任,如有违反的,施工方给予业主合同价1%的精神赔偿。


第十条: 工程中非业主意愿增加项目或属设计计算失误或有意漏项的不增加工程款;业主需增加项目的价格参照合同单项报价执行。


第十一条: 施工期间业主发现施工队不能胜任本项装饰工作时有权要求施工方更换施工人员。


第十二条: 保修期间业主通知施工方需要维修的,施工方必须在24小时内到达现场,未到场的施工方赔偿业主合同价的5%,施工方同样承担保修期的保修。


第十三条: 工程进行中,业主有权对原设计进行改动。在未接到业主书面申请时施工方无权变动任何设计方案及材料品质。


第十四条: 施工方如有问题需由业主现场处理或协商处理的,必须在业主到达现场后处理,若业主不能到场,则由业主委托施工监理人员到场解决或协商解决。施工方不得擅自做主,若由此造成施工质量问题的,由施工方承担全部责任。


第十五条: 工程量的大小按实际发生计算,合同中的报价只做参考。


第十六条: 合同首付的65%含物业装修押金。其余35%在物业签字验收合格后由甲方一次付给乙方。


第十七条: 业主与施工方签订的合同与本条款有冲突时以本条款为准。


第十八条: 本《补充协议》的内容有效期至保修期结束。


第十九条: 本《补充协议》一式两份,由业主和施工方各持一份。


第二十条: 本《补充协议》如有未尽事宜,由业主和施工方协商解决。
甲方(业主):                     乙方(施工方):
联 系 电 话:                     联 系 电 话: 
日 期:                           日 期:


二、协议中值得探讨的三个问题


(一)工人是否应该住工地 
  协议第九条中说?禁止非本工地施工人员在现场进餐和私自留宿……同学们请注意,这个条款中强调的是"非本工地施工人员",而不包含"本工地施工人员"。那么工人是否应该住工地呢?很多同学认为工人不应该住工地。持这类观点的同学主要考虑两个问题:一是工人住工地把"家"里弄得太脏、太乱,二是工人住工地用着"家"里的水、电,有的还包括煤气,有些同学觉得亏得慌。 其实大家可以这样理解:如果工人的宿舍离工地很近,你让他住工地他都不一定会住,谁都不傻,有家还睡工地啊。工人住工地一般有两个原因:一是他没有宿舍,不过更多的可能是,工人的宿舍离工地较远,这样的话,工人每天往来工地需要花费时间,当然,工人也可能为了节省每日来回几块钱的公交车费。比较中肯的建议是,工人是否住工地让工人自己决定,同学们完全没必要在这个问题上较真儿,这样一是可以保证施工的工时,更重要的是,我们换位思考一下,工人住工地其实是不得已而为之,而不是大家理解的占便宜。工地就是工地,还不是真正意义的"家",同学们如果执意要求工人干完活必须离场稍显不为人着想了。
(二)更换工人 
  协议第十一条中说"施工期间业主发现施工队不能胜任本项装饰工作时有权要求施工方更换施工人员"此招切记慎用!首先,这个所谓的"不能胜任"本身概念就很模糊,每个人对"不能胜任"都会有自己的理解。关于轻易不要更换工人主要是因为?如果工长还是那个工长,你真的无法保证更换来的工人水平就比原来的强。如果我们是工长,我想我们也一定会安排手艺好的工人先上手。若是更换装修公司或者装修队,那无异于动大手术,伤元气的,而且很多装修公司、装修队从心里也不愿意去接这样的"烂摊子"。
(三)付款方式 
  协议第十六条中说"合同首付的65%含物业装修押金,其余35%在物业签字验收合格后由甲方一次付给乙方。"实际上,很少有装修公司或者装修队愿意替业主交付物业装修押金的,不过此项可以争取一下,对于家里没有违规拆改的同学,此环节灵活把握。至于付费方式"65%、35%、5%"的付款方式是业内普遍认可的。当然,还有主张"3331"或者"4321"的付费方式,同学们可以根据实际情况和装修公司或者装修队沟通。无论怎么付费,大家始终记住一点——付款不要太提前。


  建议同学们对"家装补充协议"的签定有个清醒的认识。对于没和装修公司、装修队签补充协议的同学,不要以为装修的天就少了根支撑的柱子。对于?有幸签了补充协议的同学,也不要以为就万事大吉了,工长就会乖乖的按照协议逐条落实了,自己就可以躺在家里睡大觉了,还是那句老话——凡事还是要靠自己,一纸协议,意义不大,另外提醒大家给予工人适当的关怀是事半功倍的,人心都是肉长的,将心比心顺利完成装修才是正经事儿。
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